Kiracı-Ev Sahibi uyuşmazlığında yeni dönem mi başlıyor? Uzman isimden önemli açıklamalar!.

“Bazı uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu tutulmuştur”

Arabuluculuğun genelde isteğe bağlı olarak kullanılan bir uyuşmazlık çözüm yolu olduğunu söyleyen KTO Karatay Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dekan Yardımcısı Dr. Aytekin Çelik, “Arabuluculuk genelde isteğe bağlı olarak kullanılan bir çözüm yolu olarak karşımıza çıkıyor. Ancak, toplumsal barışa katkı sağlamak ve yargının iş yükünü azaltmak amacıyla bazı uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu tutulmuştur. Buna göre belirli nitelikteki işçi-işveren uyuşmazlıklarında, ticari uyuşmazlıklarda ve tüketici uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Söz konusu uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulmadan dava açılması halinde mahkeme tarafından davanın usulden reddine karar verilmesi gerekir. Bu çerçevede yer alan uyuşmazlıklar ‘dava şartı arabuluculuk' olarak adlandırılmaktadır” dedi.

“Dava açmadan önce arabulucuya başvurulması gereken yeni uyuşmazlık türleri”

Dava açmadan önce arabulucuya başvurulması gereken yeni uyuşmazlık türleri hakkında önemli bilgiler veren Çelik, “Dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu olan uyuşmazlıkların çerçevesinde 01.09.2023 tarihi itibariyle önemli ölçüde genişlemektedir. 7445 sayılı kanun ile getirilen düzenlemeler çerçevesinde zaten dava şartı arabuluculuk çerçevesinde yer alan işçi-işveren uyuşmazlıkları ile ticari uyuşmazlıkların çerçevede genişletildiği gibi mevcut uyuşmazlıklara yenileri de eklenmiştir. Buna göre 01.09.2023 tarihinden itibaren işçi-işveren uyuşmazlıkları ile ticari uyuşmazlıklarda tazminat ve alacak davalarının dışında menfi tespit, itirazın iptali ve istirdat davaları da dava şartı arabuluculuk çerçevede alınmıştır. Bunların dışında kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, ortaklığın giderilmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar ile tarımsal üretim sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur” şeklinde konuştu.

Kira sözleşmesinden kaynaklanan her türlü uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir mi sorusunu yanıtlayan Çelik, “01.09.2023 tarihinden sonra kira uyuşmazlıklarında dava açılmada önce arabulucuya başvurulması zorunlu hale gelecek. Ancak kira sözleşmesinden kaynaklanan bazı uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu değildir. Buna göre kira ilişkilerinde kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler dava şartı olarak arabuluculuk usulüne tabi değildir. Bu çerçevede, icra mahkemesine yapılacak itirazın kaldırılması talepleri ile tahliye talepleri dava şartı olarak arabuluculuğa tabi olmayacaktır. Bu çerçevede kira borcunu ödenmemesi sebebiyle yapılan ilamsız icra takibine itiraz edilmemesi veya ödeme yapılmaması halinde tahliye talebiyle icra mahkemesine başvurulabilmesi mümkündür. Söz konusu durumda arabulucuya başvurulması zorunlu değildir. Aynı şekilde tahliye taahhüdüne dayanarak gerçekleştirilen ilamsız takiplerde de takibe itiraz edilmesi halinde açılacak olan tahliye davalarında da arabulucuya başvurulması zorunlu değildir. Söz konusu istisnaların dışında kira sözleşmesinden kaynaklanan diğer uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Bu sebeple kiralanın ilamsız icra yoluyla tahliyesi dışındaki tahliyeye ilişkin uyuşmazlıklar, kira bedelinin tespiti, kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin uyuşmazlıklar ve kiracı ile kiralayan arasındaki diğer tazminat ve alacak taleplerine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması gerekmektedir” ifadeleri kullandı.

“Kiracı veya mülkü kiralayanın arabuluculuk başvurusunda bulunabilmesi mümkündür”

Arabulucu hizmeti için adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına başvurulması gerektiğinin altını çizen Çelik, “Kiracı veya mülkü kiralayanın arabuluculuk başvurusunda bulunabilmesi mümkündür. Başvuruda bulunulmasından sonra arabuluculuk bürosu tarafından sicile kayıtlı olan arabuluculardan birisi görevlendirilir. Arabulucu görevlendirildikten sonra taraflarla görüşerek uyuşmazlık konusunda bilgi edinir. Uyuşmazlık konusunda bilgi edinilmesinden sonra uygun bir gün ve saat belirlenerek arabuluculuk ilk toplantısı yapılır. Toplantıya taraflar bizzat katılabilecekleri gibi avukatları da katılabilir. Arabulucu taraflarla birlikte görüşebileceği gibi ayrı ayrı da görüşebilir. Arabulucunun hakim veya hakem gibi karar verici bir rolü bulunmamaktadır. Aynı şekilde arabulucunun uyuşmazlık konusuyla ilgili hukuki değerlendirme yapabilmesi, taraflara hukuki telkin ve tavsiyelerde bulunabilmesi mümkün değildir. Arabulucunun görevi taraflar arasındaki iletişimi sağlayarak uyuşmazlığın çözüme kavuşturulmasına yardımcı olmaktır” dedi.

“Arabuluculuk süreci, arabulucunun görevlendirildiği tarihten itibaren 3 hafta içerisinde tamamlanmak zorundadır”
Arabuluculuk süreci ve ücretini kimin ödeyeceğine dair bilgiler veren Aytekin Çelik, “Arabuluculuk süreci, arabulucunun görevlendirildiği tarihten itibaren 3 hafta içerisinde tamamlanmak zorundadır. Arabulucu gerekli görürse süreci 1 hafta daha uzatabilir. Dolayısıyla arabuluculuk süreci en fazla 4 hafta sürebilir. Sürenin dolmasına rağmen taraflar anlaşamamışlarsa arabulucu süreci tarafların anlaşamadığı şeklinde sona erdirir. Arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşması halinde arabulucunun ücreti taraflarca ödenir. Arabulucuya ödenecek olan ücret, asgari ücret tarifesinde belirtilenin altında olamaz. Aksi kararlaştırılmamışsa, arabulucunun ücreti taraflarca eşit bir şekilde ödenir. Ancak taraflardan birisinin arabuluculuk ücretinin tamamını ödeyeceği de kararlaştırılabilir. Tarafların anlaşamaması halinde her iki tarafın ödemesi gereken iki saatlik arabuluculuk ücreti devlet tarafından karşılanır. Görüşmelerin iki saatten fazla sürmesi halinde iki saati aşan kısımların taraflarca ödenmesi gerekir” şeklinde konuştu.

“Taraflar anlaşma yapmak istemiyorlarsa süreç anlaşamama şeklinde sona erdirilir”

Kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu olduğu için arabulucunun taraflarla birlikte belirleyeceği ilk oturum toplantısına tarafların katılmasının zorunluluğunu bildiren Çelik, “İlk oturum toplantısına mazeretsiz bir şekilde katılmayan taraf uyuşmazlık konusuyla ilgili olarak dava açıldığında davayı kazansa bile yargılama giderlerini ödemek zorunda kalır. Ayrıca söz konusu kişi lehine vekalet ücretine hükmedilemez. Mazeretin haklı olup olmadığı davaya bakan mahkeme tarafından değerlendirilir. Arabuluculuk sürecine başvurulmasından sonra sadece ilk oturum toplantısına mazeretsiz bir şekilde katılmamak taraflar açısından olumsuz bir sonuç doğurur. Taraflar ilk oturum toplantısına katıldıktan sonra istedikleri zaman süreci sona erdirebilir. Taraflardan birisinin sürece devam etmeyeceğini bildirmesi halinde arabuluculuk süreci sona erer. Aynı şekilde anlaşma yapıp yapmamakta tarafların inisiyatifindedir. Taraflar anlaşma yapmak istemiyorlarsa süreç anlaşamama şeklinde sona erdirilir” ifadelerine yer verdi.

“Son tutanakta tarafların anlaştıkları belirtilen uyuşmazlıklarla ilgili olarak artık dava açılabilmesi mümkün değildir”

Arabuluculuk görüşmeleri sonucunda tarafların anlaşması halinde arabulucu ve taraflarca düzenlenecek son tutanakta tarafların anlaştıkları ve varsa anlaşamadıkları hususların belirtildiğini ileten Çelik, “Son tutanakta tarafların anlaştıkları belirtilen uyuşmazlıklarla ilgili olarak artık dava açılabilmesi mümkün değildir. Arabuluculuk sürecinin anlaşmayla sonuçlanması ve taraflarca talep edilmesi halinde bir anlaşma belgesi düzenlenebilir. Anlaşma belgesinde tarafların anlaştıkları hususlara yer verilir. Taraflar, söz konusu anlaşma belgesine uygun hareket etmezlerse Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurularak icra edilebilirlik şerhi alınabilir. Söz konusu şerhin alınması halinde anlaşma belgesinin bir mahkeme kararı gibi ilamlı icra takibine konulabilmesi mümkündür” dedi.